Thị trường Bất động sản (BĐS) hiện nay rất sôi động đặc biệt tại các thị trường vùng ven, nhu cầu mua đất ngày càng tăng cao. Do đó khi tham gia mua bán đất, người mua cần phải tìm hiểu qua “những điều cần biết trước khi mua đất” để tránh những rủi ro xảy ra trong quá trình giao dịch. Sau đây ĐÔNG DƯƠNG LAND xin chia sẻ đến Quý bạn đọc những lưu ý cần biết khi mua đất.

Trong phần chia sẻ này ĐÔNG DƯƠNG LAND sử dụng cả khái niệm “chuyển nhượng đất/nhận chuyển nhượng đất/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo luật đất đai 2013 và “mua đất/bán đất/sổ” thường dùng ngoài thực tế.

1. Vị Trí Môi Giới Chỉ Có Đúng Là Vị Trí Lô Đất Trên Giấy Chứng Nhận Không?

Nếu khách hàng mua nhà thì việc xác định vị trí nhà khá đơn giản, vì đa phần trên Giấy chứng nhận sẽ có số nhà.

Đối với trường hợp khách hàng mua đất thì có 2 cách xác định vị trí lô đất ngoài thực tế như sau:

• Cách 1: Dựa vào địa vật ngoài thực tế (cụ thể là đường giao thông) và hình dạng lô đất để xác định.
• Cách 2: Sử dụng ứng dụng CHUYỂN HỆ VN2000 để xác định

Để tải ứng dụng này, bạn gõ Key words “Chuyển hệ tọa độ VN2000 sang WGS84″ trong CH Play. Đây là ứng dụng giúp chuyển hệ tọa độ VN2000 được sử dụng để xây dựng bản đồ địa chính lại Việt Nam hiện tại sang hệ tọa độ WGS84 của Mỹ để xác định vị trí trên Google Map.

Sau khi đã cài đặt phần mềm trong máy, bạn nhập thông tin tọa độ trên giấy chứng nhận vào phần mềm:

• Tọa độ Y nhập ở Textbox bên phải đầu tiên
• Tọa độ X nhập ở Textbox bên phải thứ 2.

Tiếp theo Bấm nút WGS84-LL và sau đó bấm tiếp chức năng “Mở Google Map tại vị trí Lat-Long-…”, khi đó Google Map sẽ cắm ghim vị trí thửa đất.

Ngoài ra có thể sử dụng chức năng “Lưu địa điểm” của Google Map để lưu lại tất cả vị trí các lô đất cần xác định, khi đến vị trí ngoài thực tế thì mở lại địa điểm đã lưu để kiểm tra thông tin đối chứng với Giấy chứng nhận.

2. Hợp Đồng Cọc Khi Công Chứng Thì Có Đảm Bảo Tính Pháp Lý Không?

Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng cọc sẽ tương tự như công chứng chuyển nhượng, Bên người bán cần các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc hoặc sao y
• CMND và hộ khẩu bản gốc
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận độc thân hoặc giấy chứng nhận kết hôn)
• Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp vợ hoặc chồng vắng mặt

Ngoài ra, khi công chứng cọc sẽ phải trẻ thêm một khoản phí. Chính vì sự phức tạp này nên ngoài thực tế khách hàng thường chọn phương án tự hai bên ký hợp đồng cọc kèm theo người làm chứng.

Trong luật dân sự 2005 không bắt buộc hợp đồng cọc phải công chứng chuyển nhượng nên các bản hợp đồng ký tay như thế này mặc nhiên sẽ được coi có giá trị pháp lý.

Việc lựa chọn công chứng cọc hay không công chứng sẽ còn tuy thuộc vào số tiền đặt cọc. Trong trường hợp số tiền đặt cọc lớn thì khách hàng nên chọn phương án công chứng đặt cọc.

3. Lô Đất Cần Mua Đang Thế Chấp Trong Ngân Hàng Thì Sẽ Mua Bằng Cách Nào?

Trường hợp người mua không vay ngân hàng:

Trường hợp người bán không đủ tài chính để xóa thế chấp trước khi công chứng chuyển nhượng người mua sẽ có 2 phương án lựa chọn

• Phương án 1: Để người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng. Đối với trường hợp này, người mua hỗ trợ người bán bằng cách đặt cọc só tiền bằng với số tiền người bán đang còn nợ ngân hàng, vì số tiền thường lớn nên sẽ tiến hành đặt cọc ngoài phòng công chứng. Thủ tục xóa thế chấp trong thời gian tối đa là 3 ngày làm việc sẽ hoàn tất, sau đó 2 bên hẹn thời gian đi công chứng chuyển nhượng
• Phương án 2: Thực hiện thủ tục xóa thế chấp trong cùng một ngày với ngày công chứng chuyển nhượng. Trường hợp này người bán sẽ hẹn trước với ngân hàng thời gian công chứng, đến ngày công chứng hai bên đi cùng nhau ra ngân hàng Bên mua sẽ giao một số tiền cho bên bán đủ để giải chấp và cùng ký vào biên nhận nhận tiền để xác thực việc giao nhận. Khi đó ngân hàng sẽ trao cho bên bán 2 biên bản Xác nhận giải chấp và giấy chứng nhận bản gốc, sau đó 2 bên sẽ về lại phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng.

  

Trường hợp người mua vay ngân hàng:

Khi thực hiện đặt cọc người mua thỏa thuận điều khoản xử lý tiền cọc trong trường hợp không vay được ngân hàng với người bán. Sau đó người mua sẽ tiền hành gửi hồ sở để ngân hàng thẩm định, bao gồm:

• CMND, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn của 2 vợ chồng hoặc giấy xác nhận độc thân (sao y)
• Hợp đồng đặt cọc mua đất (bản photo)
• Hợp đồng lao động (photo), sao kê lương hoặc xác nhận lương Công ty, phiếu lương 3 tháng gần nhất (bản chính) của 2 vợ chồng.
• Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập khác như: giấy đăng ký kinh doanh, cho thuê nhà, đất, xe,… (nếu có)
• Sổ nhà đất thế chấp (photo)

Khi có thông báo cho vay, người mua sẽ đặt cọc thêm tiền để người bán lấy sổ từ ngân hàng ra, trình tự tiếp theo tượng tự như phương án 1 đã nêu trên.

4. Tôi Mua Đất Giá 1 Tỷ Nhưng Người Bán Chỉ Ghi Trên Hợp Đồng 100 Triệu Thì Nên Xử Lý Như Thế Nào?

Điều này là bình thường vì hầu hết người thực tế, các giao dịch chỉ ghi theo mức giá Nhà nước để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân hiện tại như sau:

Thuế TNCN = 2% * Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng khi bán đất

Ngoài ra, nếu người mua cần ghi đúng giá trị lô đất để chứng minh tài chính khi đi nước ngoài thì sẽ xử lý bằng cách lập 1 hợp đồng công chứng ghi đúng giá trị lô đất sau đó hủy hợp đồng công chứng này đi và lập lại bộ hợp đồng khác ghi theo giá Nhà nước. Người mua giữ lại được bộ hợp đồng ghi theo giá chuyển nhượng thực tế và giao dịch này cần trả 2 lần phí công chứng

5. Khi Ra Công Chứng Chuyển Nhượng Đã Giao Gần Hết Tiền, Vậy Phải Làm Gì Để Đảm Bảo An Toàn?

Rủi ro lớn nhất khi đã công chứng chuyển nhượng xong là người bán báo mất giấy chứng nhận và làm hồ sơ đăng ký cấp lại giấy chứng nhận mới. Thủ tục này sẽ mất khoảng 50 ngày trong khi đó thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng chỉ mất tối đa 25 ngày Do vậy trường hợp này sẽ rất hiếm để xảy ra.

Tuy nhiên, để yên tâm thì sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, người mua sẽ giữ lại 3 hò sơ:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
• Bản vẽ hiện trạng (bản gốc)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên bán (bản gốc)

Chuyển bên dịch vụ các giấy tờ cần thiết để đi khai thuế và đóng thuế gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên mua (bản gốc)
• Giấy chứng nhận (photo công chứng)
• Tờ khai lệ phí trước bạ
• Hợp đồng ủy quyền cho bên dịch vụ đi làm hồ sơ

Trong khoảng thời gian 5-7 ngày làm việc, bên dịch vụ sẽ hoàn tất việc đóng thuế. Sau đó người mua sẽ mang giấy chứng nhận bản chính lên nộp hồ sơ cùng với bên dịch vụ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện và nhận giấy hẹn nhận sổ về.

6. Tôi Muốn Tên Tôi Ở Trang 1 Giấy Chứng Nhận Luôn Thay Vì Cập Nhật Ở Trang 3-4 Có Được Không?

Trước khi thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại TP Hồ Chí Minh thì việc cấp đổi sổ mới hoặc cập nhật lên sổ cũ tùy thuộc vào nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên về sau này vì có sự thay đổi về phân quyền quản lý và cũng để tiết kiệm phôi giấy chứng nhận, Thành phố có chủ trương cập nhật biến động đất đai lên sổ cũ, khi nào không còn đủ chỗ trống để cập nhật thông tin mới tiến hành cấp đổi sổ mới.

Nguồn theo: Hồng Lê – Vietnam Business Insider